Tüm dünyayı etkisi altına alan ve pandemi ilan edilen Korona virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte, salgının durdurulması için birtakım tedbirler alınmaya başlanmıştır. İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeler ile bazı işyerleri geçici süreyle faaliyete kapatılmış ve çok sayıda işyeri tedbirler kapsamında faaliyetlerini durdurmak zorunda kalmıştır. Bu durum ise özellikle kira bedellerinin ödenmesi durumuna ilişkin birtakım sorunları ortaya çıkarmıştır.
Yaşanılan olağanüstü durum neticesinde ortaya çıkan kira sözleşmelerinin akıbetleri bakımından geçici imkansızlık, aşırı ifa güçlüğü, temerrüt gibi borç ilişkilerini düzenleyen bazı hükümler göz önünde bulundurulmalıdır. Fakat söz konusu düzenlemelerden önce, taraflar arasındaki sözleşmede, olağanüstü durumlarla ilgili uygulanacak olan özel bir hüküm bulunup bulunmadığı dikkate alınmalı ve eğer özel hüküm varsa sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu hüküm çerçevesinde çözümleme yapılması gerekecektir.
Taraflar arasındaki sözleşmede bu şekilde özel bir düzenlemeye yer verilmemesi durumunda, Borçlar Hukukunun sözleşmelere ilişkin hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Nitekim faaliyetleri geçici olarak durdurulan işletmelerin kira bedellerini ödemede güçlüğe düşmeleri karşısında TBK 136. Maddesinde düzenlenen ifa imkansızlığı gündeme gelebilir. İmkânsızlık halinde borç sona ermekte ve taraflar elde ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek zorunda kalmaktadırlar. Halbuki yaşanan olağanüstü durum nedeniyle sözleşmelerin sona ermesi her koşulda tarafların menfaatine olmayacaktır. Ayrıca halihazırdaki salgın nedeniyle iş yerlerinin faaliyetlerinin durdurulması geçici nitelikle olup süreklilik arz etmediğinden edimin ifası sonraki bir zamanda mümkün olacaktır. Diğer yandan söz konusu düzenleme ani edimli sözleşmelerde adaletli bir çözüm ortaya koymaktadır. Kira sözleşmesi gibi niteliği itibariyle daha farklı olan sözleşmelerde, imkansızlık nedeniyle kira bedelini ödemekten kaçınabilecek olan kiracı karşısında kiraya veren, kiralanan üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamayacak ve bu durum hakkaniyete aykırı olacaktır.
Kiraya verenin borcun ifasının imkansız hale gelmediğinin kabul edildiği hallerde, kiracı faaliyetlerine devam edemediği için kazanç elde edememekte ancak kira bedelini ödemek zorunda kalmaktadır. Bu halde kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Bu hükme göre; yaşanılan dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebilecektir.
